Стоит ли, выгодно ли инвестировать в недвижимость?

Как инвестировать в недвижимость и получать 100% доход

Инвестиции в недвижимость – надежный инструмент вложения средств, которому доверяют более 40% россиян. Особенно актуален этот способ во времена экономической нестабильности, так как недвижимость способна приносить постоянный доход даже в кризис. Каждого владельца собственных средств волнует вопрос, стоит ли инвестировать в недвижимость. Попробуем дать на него исчерпывающий ответ.

5 доводов в пользу недвижимости

  • Увеличение стоимости объекта в перспективе. В недвижимость экономически целесообразнее вкладывать деньги на длительный срок, так как ее стоимость гарантировано вырастет.
  • При приобретении жилой недвижимости предоставляется налоговый вычет по НДФЛ с 2 миллионов рублей.
  • При приобретении недвижимости в периоды максимального падения цен на отечественном рынке можно получить хорошую прибыль от перепродажи.
  • Заемщики жилищных кредитов могут прибыль при падении курса валюты, в которой оформлен займ.
  • Получение постоянного дохода. При сдаче объекта в аренду владелец получает дополнительный доход. Если квартира расположена в центре, то можно рассчитывать на относительно быструю окупаемость.

Недвижимость и риски

Недвижимость во все времена была надежным способом сохранения собственного капитала. Вложение в нее несет в себе намного меньше рисков, чем в другие финансовые инструменты. Все угрозы при вложении капитала в коммерческую и жилую недвижимость можно распределить в 4 группы:

  • административные риски. Предсказать их практически невозможно. Они вызваны изменениями в законодательной базе страны. Особенно опасными для потенциального инвестора являются изменения в налоговом кодексе страны, так как налоговые ставки оказывают непосредственное воздействие на доходность финансового инструмента. Недвижимость и инвестиции, правовое регулирование может различаться среди регионов, – рискованная составляющая способа вложения.
  • юридические риски. На практике встречаются чаще всего. Могут возникнуть как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости. При вложении средств в проект можно столкнуться с мошенниками, которые пытаются продать объекты без соответствующих разрешений вышестоящих органов или по липовым документам. На вторичном рынке можно столкнуться с проблемой оформления прав на объект. Судебные тяжбы по таким делам длятся годами.
  • финансово-экономические риски. Они связаны с ошибками в прогнозах, неправильной трактовкой информации и т.д. На них оказывает воздействие экономическая ситуация в регионе и в стране.
  • специфические риски. Вызваны внешним воздействием. Например: строительство промышленного предприятия вместо парковой зоны может существенно снизить реальную стоимость недвижимости.

Доходность и недвижимость

Инвестор может получить доход от вложения капитала в недвижимость несколькими способами. Самый распространенный из них – приобретение объекта на ранних этапах строительства и дальнейшая его перепродажа. Доходность от такого проекта может достигать 50%. На рисунке 1 представлено распределение потребительских предпочтений на жилую недвижимость в прошлом году.

image1

Рис. 1. «Спрос на объекты жилой недвижимости в 2013 году, %»

Большинство граждан страны отдают предпочтение 1-комнатным квартирам. Аналитики утверждают, что такая ситуация не случайна. Большая часть трудоспособного населения еле-еле сводит концы с концами из-за невысоких доходов. Разорительная коммунальная плата заставляет ютиться в жилье небольшого метража.

Для быстрого возврата вложенных средств в строительство жилья инвестору стоит предпочесть 1-комнатные или 2-комнатные квартиры. Их можно выгодно продать на любом этапе строительства.

Высокую прибыль можно получить при вложении средств в рискованные объекты. Технические и временные проблемы заставляют застройщика существенно снижать цену. При приобретении таких объектов вкладчик капитала может рассчитывать даже на 100%-ную прибыль. Однако он должен четко владеть информацией, которая касается трудностей застройщика, участников строительства и состоянием дел. В противном случае он может получить убыток.

Второй по популярности вариант получения дохода – приобретение недвижимости и сдача ее в аренду. По статистике ¼ часть жилого фонда задействована в секторе аренде. Неофициальные данные гласят, что в г. Санкт-Петербург в 2013 году более 0,5 миллионов квартир было сдано в аренду. В Москве этот показатель немного ниже.

Сдача в аренду сегмента «эконом» приносит ее владельцу от 6 до 8% годовых. При таких показателях срок окупаемости составляет около 8 лет. На срок возврата вложенных средств влияет размер коммунальных платежей, необходимость в проведении ремонта и стоимость услуг агентства (при поиске арендаторов с помощью специальных контор). Что касается сдачи элитного жилья, то здесь невозможно составить даже приблизительный прогноз.

Выгодные инвестиции в недвижимость можно получить при сдаче в аренду апартаментов. Высокий сервис и их выгодное расположение позволяют получать доходность 15% и более.

Анализ доходности рынка недвижимости в России за 10 лет

Анализ доходности рынка недвижимости напрямую зависит от среднегодовой стоимости 1 кв. метра. (рис. 2).

image2

Рис. 2. «Средняя стоимость на рынке жилья России за 2000-2013 гг»

Итак, стоимость жилья на отечественном рынке до 2008 года прогрессивно возрастает. 2008 год считается переломным моментом. Цены на жилье в 2009 году снизились и на первичном, и на вторичном рынках. Причиной является мировой финансовый кризис, который не обошел стороной и Россию. Массовое банкротство предприятий в различных регионах страны породили высокую безработицу. С падением потребительского спроса на объекты недвижимости цены тоже устремились вниз.

Стоимость жилья на первичном рынке выше, чем на вторичном. Это объясняется следующими факторами:

  • низкие темпы возведения жилого фонда. Любое жилье в новостройках воспринимается как роскошь.
  • усовершенствованная коммуникационная система в новостройках. Возводимые дома оснащаются по последнему слову прогресса.
  • Развитая инфраструктура. Вместе с новостройками возводится вся социальная инфраструктура района.

В таблице 1 представлена доходность инвестиций в жилую недвижимость по годам (вторичный рынок).

Таблица 1. « Доходность инвестиций в жилую недвижимость по годам»

 

Год Доходность
2000 1, 16
2001 1, 32
2002 1, 25
2003 1, 19
2004 1, 24
2005 1, 18
2006 1, 54
2007 1, 21
2008 1, 15
2009 0, 89
2010 1, 03
2011 1, 06
2012 1, 09
2013 1, 11

Итак, максимальный доход получили инвесторы в 2006 году. В этот период резко возросли доходы населения страны, и увеличилась на 47% денежная масса в обращении. Большое значение на увеличение спроса на недвижимость оказало снижение позиций доллара и евро на мировой арене в 2005 – 2006 гг. Рынок ипотечного кредитования стремительно начал набирать обороты. В 2006 году увеличились расходы населения на приобретение жилой недвижимости на целых 62, 5%.

Самая низкая доходность от инвестирования зафиксирована в 2009 году, что вызвано финансовым кризисом. Снижение реальных доходов населения вызвало снижение активности на отечественном рынке недвижимости.

На вопрос, выгодно ли инвестировать в недвижимость, однозначного ответа нет. Как показывает практика, в долгосрочной перспективе инвестор всегда получает прибыль. На краткосрочный период предсказать довольно трудно. Нестабильная ситуация на мировой арене, присоединение Крыма и ослабление рубля делают приобретение недвижимости для краткосрочных целей не оправданным.

Автор:Тарас Дудка

Похожие записи

Инвестиции в недвижимость и строительство в России и Москве

Инвестиции и недвижимость: риски, выгода, особенности Инвестиции в любой вид недвижимости – уникальная возможность многократно и надежно заработать. Но такое вложение денег требует знания особенностей, которые влияют на стоимость, ликвидность и доходность объектов; умения правильно организовать...

Анализ и оценка инвестиций в недвидимость

Время покупать: анализ инвестиций в недвижимость На сегодня вложения в сфере недвижимости и строительства являются одними из самых прибыльных. Об этом говорят не только данные экспертного анализа инвестиций в недвижимость, но и то, что за последнее десятилетие цены на квартиры по стране выросли...

Инвестиции в коммерческую и жилую недвижимость

Сохранить или приумножить Сегодня любому предпринимателю известно, что бесцельное хранение денег приводит к банкротству, ведь неразмещенные активыобесцениваются ежедневно. Желаете умножить капитал? В таком случае рекомендуется вкладывать деньги в выгодный бизнес-проект. Поэтому остается решить...

Оставить отзыв

*

code

один × 5 =